L'Impugnativa dell'Assemblea Condominiale: Termini e Modalità

L'Impugnazione dell'Assemblea Condominiale

Nel contesto della gestione condominiale, l'impugnativa dell'assemblea condominiale rappresenta uno strumento giuridico di notevole rilevanza. Questa procedura consente ai condomini di contestare le delibere adottate durante le assemblee condominiali, qualora ritenute illegittime o lesive dei propri diritti. L'impugnativa si fonda su un quadro giuridico ben definito, volto a garantire la correttezza e la legittimità delle decisioni prese in seno all'assemblea.

La possibilità di impugnare una delibera, che può essere nulla o annullabile, nasce dall'esigenza di proteggere i diritti dei condomini all'interno della proprietà comune. Infatti, le delibere assembleari possono riguardare diverse questioni, come le spese comuni, le norme di comportamento, o le decisioni relative alla manutenzione degli spazi condivisi. Se una delibera è adottata in spregio a norme vigenti, diritti dei condomini o senza la maggioranza prevista per legge, i condomini hanno il diritto di richiedere un intervento giudiziario per annullare tale decisione.

Gli articoli che disciplinano il diritto a impugnare le assemblee sono l'articolo 1131 e l'articolo 1137. L'articolo 1131 stabilisce che i condomini possono esercitare il diritto di impugnativa per le delibere assembleari che violano la legge o il regolamento condominiale, generando effetti diretti sui diritti e obblighi dei condomini.
L'articolo 1137 disciplina specificamente le modalità di impugnazione delle delibere, stabilendo un termine di trenta giorni dalla data di comunicazione della delibera per presentare ricorso.

Dalla data dell'assemblea, i condomini presenti dissenzienti o astenuti, hanno un termine di trenta giorni dalla riunione per impugnare. Gli assenti, hanno termine di trenta giorni dalla notifica del verbale di assemblea. Questi termini sono decadenziali, ossia devono essere rispettati tassativamente onde evitare di perdere la possibilità di esercitare il proprio diritto a impugnare. L'unica eccezione a questo principio è rappresentata dalle delibere nulle che possono essere sempre impugnate senza limiti di tempo.

In primo luogo, il condomino interessato deve redigere un atto di impugnativa, nel quale vengono esposte le ragioni a sostegno della contestazione. Questo documento deve contenere elementi chiari e dettagliati, compresi i riferimenti alle delibere assembleari oggetto di contestazione. Successivamente, è essenziale presentare tale atto presso un organismo di mediazione e darne notizia all'amministratore di condominio. E' fondamentale che l'impugnazione della delibera condominiale venga notificata entro i summenzionati trenta giorni. Pertanto, depositare l'istanza presso l'organismo di mediazione non sospende i termini, solo la notifica al condominio, nello specifico all'amministratore, sospende il termine. Espletata la procedura di mediazione, se questa dovesse avere un esito negativo, il condomino dovrà rivolgersi presso l'organo competente, Giudice di Pace o Tribunale, a seconda del valore o materia del contendere.

Esempi di Delibere Impugnabili

Un esempio comune di delibera impugnabile è quello che riguarda la modifica del regolamento condominiale. Se tale modifica viene approvata senza il rispetto delle maggioranze richieste dalla legge, essa può essere oggetto di impugnativa.

Un altro caso tipico riguarda i principi di ripartizione delle spese nei rendiconti consuntivi. Spesso, i condomini contestano determinati addebiti o il principio in base al quale le spese vengono attribuite.

Infine, le delibere che incidono sull'uso delle parti comuni, come le decisioni relative al cambio dell’uso o regolamentazione di spazi comuni, come i posti auto, possono anch’esse essere contestate.

Effetti dell'Impugnativa

Le delibere condominiali impugnate restano efficaci fino a quando non vengono annullate dal giudice o sostituite da un'altra delibera assembleare che rettifichi quella impugnata. L’impugnazione non sospende automaticamente l’efficacia della delibera. Se colui che impugna vuole sospendere gli effetti della delibera dovrà espressamente richiederlo nel corso del giudizio. Quindi, se durante una riunione viene approvata una delibera e un condomino la impugna, quella delibera continua a produrre effetti (es. lavori deliberati, spese da pagare ecc.) fino a eventuale annullamento o sospensione giudiziale.

Limitare le impugnazioni delle delibere assembleari

Per prevenire controversie è cruciale adottare pratiche che promuovano la trasparenza e la comunicazione efficace tra i condomini e gli amministratori. Una delle prime raccomandazioni è quella di garantire che tutte le informazioni relative alle decisioni dell'assemblea siano chiaramente comunicate a tutti i membri. Questo include l'invio di avvisi dettagliati riguardanti gli argomenti all'ordine del giorno, la documentazione necessaria e le motivazioni alla base delle decisioni proposte. 

Uno strumento efficacie volto a prevenire l'insorgere di eventuali controversie è quello di interessare direttamente dei professionisti che sappiano informare correttamente l'assemblea. Avvocati, commercialisti, architetti etc... sono figure chiave che consentono di minimizzare il contenzioso.