DIVIETI DI CASE VACANZE E BED & BREAKFAST NEI CONDOMINI: QUANDO IL DIVIETO E’ VALIDO?

Il fenomeno delle locazioni brevi, case vacanze, attività di Bed & Breakfast (b&b) ha portato a un aumento delle controversie condominiali, soprattutto in merito alla possibilità di vietare tali destinazioni d’uso all'interno degli edifici. Ma cosa dice realmente la legge? È realmente possibile vietare l'attività di B&B in condominio? La risposta, come chiarito anche dalla recente giurisprudenza di legittimità, è no, salvo specifiche eccezioni. Vediamo in dettaglio.

L’incomprimibilità del diritto di proprietà: libertà d'uso degli immobili nei condomini

In base al principio generale sancito dal nostro ordinamento, ogni condomino ha il diritto di godere e disporre della propria unità immobiliare in piena libertà, purché non alteri la destinazione d’uso dell’edificio o non rechi pregiudizio alle parti comuni (art. 1102 c.c. e art. 1138 c.c.). L’attività di Case Vacanze e B&B, che si configurano come un uso abitativo-ricettivo dell’immobile, non altera la destinazione residenziale dello stesso. Pertanto, in assenza di specifiche limitazioni, essa è lecita e non vietabile dall’assemblea condominiale. Una delibera che introducesse un divieto generalizzato all’esercizio di attività di B&B sarebbe nulla per violazione dei diritti individuali dei singoli condomini.

Il ruolo del regolamento contrattuale

L’unico strumento idoneo a vietare validamente le sudde’attività di B&B all’interno di un condominio è il regolamento condominiale di natura contrattuale. Questo tipo di regolamento:

1) Deve essere approvato all’unanimità dai condomini o predisposto dal costruttore e accettato dagli acquirenti;

2) Può contenere limitazioni ai diritti individuali;

3) Le clausole limitative devono essere formulate in modo chiaro, preciso e non equivoco;

4) Per essere opponibili ai terzi acquirenti, tali clausole devono essere espressamente richiamate nell’atto di acquisto e trascritte nei registri immobiliari.

In assenza di queste condizioni, il divieto di B&B non è opponibile ai nuovi proprietari.

L'importanza della trascrizione delle clausole limitative

Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, le clausole limitative dei diritti dei condomini, inserite in un regolamento contrattuale, devono essere riprodotte nell'atto di compravendita e trascritte nei registri immobiliari per essere efficaci nei confronti dei terzi. Il mero richiamo generico al regolamento di condominio non è sufficiente.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 24526 del 9 agosto 2022, ha ribadito con chiarezza:

"Le clausole contenute in un regolamento condominiale di formazione contrattuale, le quali limitino la facoltà dei proprietari delle unità singole di adibire il proprio immobile a determinate destinazioni, hanno natura contrattuale e, pertanto, ad esse, deve corrispondere una tecnica formativa di pari livello formale e sostanziale, che consiste in una 'relatio perfecta' attuata mediante la riproduzione delle suddette clausole all'interno dell'atto di acquisto della proprietà individuale, non essendo sufficiente, per contro, il mero rinvio al regolamento stesso."

La vicenda riguardava un condomino che aveva adibito la propria unità ad attività artigianale, nonostante un regolamento condominiale contrattuale vietasse tale destinazione d’uso. Poiché il divieto non era stato trascritto né richiamato nell’atto d'acquisto, la clausola non era opponibile.

Quindi, posso o no fare un B&B o una casa vacanze?

In linea generale, non è possibile vietare l’attività di B&B in condominio salvo che:

- Esista un regolamento condominiale di natura contrattuale e il regolamento contenga una clausola chiara ed esplicita che vieti espressamente l’attività ricettiva ma, soprattutto, la clausola sia trascritta nei registri immobiliari ed espressamente richiamata nell’atto di compravendita.

Se mancano questi presupposti, l’attività è pienamente lecita e non può essere vietata dall'assemblea condominiale. Ovviamente, prima di fare la proposta di acquisto per un immobile che si intende adibire a un'attività ricettiva o di uso diverso dall'abitativo, è necessario verificare cosa prevede il regolamento di condominio.