REGOLAMENTO DI CONDOMINIO: DIFFERENZE TRA REGOLAMENTO ORDINARIO, REGOLAMENTO CONTRATTUALE E VALIDITÀ DEI DIVIETI

Il regolamento di condominio è un documento fondamentale per la gestione e la convivenza all'interno degli edifici condominiali. Esso può assumere due forme principali: ordinario e contrattuale. Comprendere le differenze tra questi due tipi di regolamento è essenziale per determinare la validità e l'opponibilità delle clausole in essi contenute, soprattutto quando si tratta di limitazioni all'uso delle proprietà esclusive, come il divieto di adibire l’immobile per studi professionali, case vacanze, bed and breakfast, etc…

Regolamento Ordinario

Il regolamento ordinario, previsto dall'art. 1138 del Codice Civile, è adottato dall'assemblea condominiale con la maggioranza prevista dalla legge. Esso disciplina l'uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese e le norme per la convivenza. Tuttavia, non può imporre limitazioni ai diritti dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive. Pertanto, eventuali clausole che vietano determinate attività nelle unità private, come l'uso a fini ricettivi, non sono valide se inserite in un regolamento ordinario.

Regolamento Contrattuale

Il regolamento contrattuale, a differenza dell’ordinario, deve essere approvato all'unanimità da tutti i condomini o predisposto dal costruttore e accettato dai primi acquirenti. A differenza di quello ordinario, può contenere clausole che limitano l'uso delle proprietà esclusive, purché siano formulate in modo chiaro ed esplicito. Queste clausole sono vincolanti per i successivi acquirenti solo se sono trascritte nei registri immobiliari con specifica menzione nella nota di trascrizione dell'atto di acquisto. Un generico richiamo al regolamento di condominio non lo rende opponibile a terzi. In mancanza di tali condizioni, le clausole limitative non sono opponibili ai terzi acquirenti.

Validità dei Divieti e Trascrizione

Per garantire l'opponibilità delle clausole limitative, come il divieto di specifiche attività (studi professionali, case vacanze, B&B…) è fondamentale che esse siano trascritte nei registri immobiliari con specifica menzione nella nota di trascrizione. La semplice allegazione del regolamento al contratto di compravendita non è sufficiente. La Corte di Cassazione ha ribadito che le clausole contenute in un regolamento condominiale di formazione contrattuale, che limitano la facoltà dei proprietari delle singole unità di adibire il proprio immobile a determinate destinazioni, devono essere riprodotte all'interno dell'atto di acquisto della proprietà individuale, non essendo sufficiente il mero rinvio al regolamento stesso. Questo principio è stato affermato dalla Corte di Cassazione, con la sentenza n. 24526 del 9 agosto 2022. La Suprema Corte ha stabilito che le clausole contenute in un regolamento condominiale di formazione contrattuale, le quali limitino la facoltà dei proprietari delle unità singole di adibire il proprio immobile a determinate destinazioni, hanno natura contrattuale e, pertanto, ad esse deve corrispondere una tecnica formativa di pari livello formale e sostanziale. Ciò consiste nella riproduzione delle suddette clausole all'interno dell'atto d'acquisto della proprietà individuale, non essendo sufficiente il mero rinvio al regolamento stesso.

Il caso

Nel caso esaminato dalla Corte di Cassazione, un condomino aveva adibito la propria unità immobiliare a un'attività artigianale (pasticceria), in violazione dell'art. 20 del regolamento condominiale che vietava espressamente tali attività. Il regolamento era di natura contrattuale, ma la clausola limitativa non era stata trascritta né specificamente richiamata nell'atto di acquisto del condomino. La Corte ha quindi stabilito che, per essere opponibili ai terzi acquirenti, le clausole limitative devono essere esplicitamente riportate nell'atto di acquisto o trascritte nei registri immobiliari. In mancanza di tali formalità, le clausole non possono essere fatte valere nei confronti dei nuovi proprietari.

Cosa è bene ricordare

La distinzione tra i due regolamenti, ordinario e contrattuale, è cruciale per comprendere la validità delle clausole che limitano l'uso delle proprietà esclusive. Per garantire l'opponibilità di tali clausole ai terzi acquirenti, è necessario che esse siano trascritte nei registri immobiliari con specifica menzione. In assenza di tali formalità, le clausole limitative non avranno efficacia nei confronti dei nuovi proprietari.