La Ripartizione delle Spese tra Conduttore e Locatore: Il Ruolo dell'Amministratore di Condominio

La ripartizione delle spese condominiali è uno degli aspetti più critici nella gestione di un immobile in locazione, in particolare quando si tratta di determinare chi debba sostenere i costi legati alla manutenzione delle parti comuni e ai servizi condominiali. Un aspetto importante da comprendere è che il condominio, tramite il suo amministratore, ha specifiche prerogative e limiti riguardo a chi può essere considerato responsabile del pagamento delle spese.

Di seguito approfondiremo la ripartizione delle spese tra locatore e conduttore, con particolare attenzione al ruolo del condominio e del responsabile condominiale, l'amministratore di condominio, in relazione alla gestione delle spese e agli obblighi di pagamento.

Cosa Sono le Spese Condominiali e Chi Deve Pagarle?

Le spese condominiali si riferiscono ai costi necessari per il funzionamento e la manutenzione delle parti comuni di un edificio. Queste spese comprendono, tra le altre, i costi per la pulizia delle aree comuni, l'illuminazione, la manutenzione dell'ascensore, e i costi relativi al riscaldamento centralizzato. Le spese condominiali vengono generalmente suddivise tra i condomini in base ai millesimi di proprietà, ma nel contesto di un contratto di locazione, la questione si complica quando si tratta di determinare chi sia effettivamente obbligato a pagare.

Spese Ordinarie e Straordinarie: Chi Paga Cosa?

Nel contratto di locazione, le spese condominiali possono essere suddivise in spese ordinarie e straordinarie:

• Spese ordinarie: Sono quelle relative alla gestione quotidiana dell'edificio, come la pulizia delle aree comuni, il riscaldamento (se centralizzato), l'illuminazione delle aree comuni, e la manutenzione ordinaria degli impianti. Queste spese sono solitamente a carico del conduttore, in quanto strettamente legate all'uso dell'immobile.

• Spese straordinarie: Si riferiscono a interventi non programmati e di maggior rilievo, come la ristrutturazione del tetto, la riparazione delle facciate o la manutenzione straordinaria degli impianti. In genere, queste spese sono a carico del locatore, poiché riguardano interventi inerenti gli impianti o la struttura dello stabile.

La regola generale è che il conduttore, poiché ha il possesso e la custodia dell'immobile è tenuto a sostenere tutti gli oneri derivanti dalla sua posizione. Il locatore, avendo perso il possesso dell'immobile, è comunque responsabile in astratto delle mura. Anche se non possiede più l'immobile, il locatore è sempre proprietario del bene locato, quindi, è obbligato a sostenere tutti i costi derivanti dal suddetto titolo.

Tuttavia, la ripartizione esatta di queste spese può variare in base al contratto di locazione, che può stabilire modalità diverse di suddivisione tra locatore e conduttore.

Il Ruolo del Condominio e dell'Amministratore di Condominio

Una delle questioni fondamentali riguardo alla ripartizione delle spese condominiali riguarda il ruolo del condominio e dell'amministratore di condominio. In un condominio, l'amministratore è la figura responsabile della gestione delle spese comuni e del loro riparto tra i condomini.

Obbligo di Pagamento del Locatore

Una delle problematiche più rilevanti in caso di locazione è che il condominio, tramite il suo amministratore, può richiedere il pagamento delle spese condominiali solo al locatore, non al conduttore. Questo aspetto è disciplinato dal Codice Civile, che stabilisce che il locatore è il soggetto obbligato a pagare le spese condominiali verso il condominio, anche nel caso in cui il contratto di locazione preveda che le spese siano a carico del conduttore.

In pratica, se il conduttore non paga le spese ordinarie o straordinarie previste dal contratto di locazione, l'amministratore di condominio non ha titolo per agire nei confronti del conduttore. Il condominio può solo richiedere il pagamento al locatore, che, a sua volta, potrà agire nei confronti del conduttore per il recupero delle somme dovute.

Perché il Condominio Non Può Agire Direttamente nei Confronti del Conduttore?

La ragione di questo principio risiede nel fatto che, dal punto di vista giuridico, il condominio ha un contratto con il locatore, che è il proprietario dell'immobile, e non con il conduttore, che è solo l'inquilino. Pertanto, l'amministratore di condominio non ha alcun diritto di agire direttamente nei confronti del conduttore. Infatti, per legge il contratto ha forza di legge tra le parti che lo sottoscrivono e non può essere opponibile a terzi. In altre parole, le pattuizioni tra locatore e conduttore hanno valenza solo ed esclusivamente tra loro, sono irrilevanti per il condominio.

Questo significa che, in caso di morosità da parte del conduttore, l'amministratore potrà rivolgersi solo al locatore, anche se il contratto di locazione stabilisce che il conduttore è tenuto a pagare determinate spese. Il locatore, infatti, risponde in qualunque caso per il pagamento delle spese condominiali.

Come Gestire la Ripartizione delle Spese nel Contratto di Locazione?

Per evitare malintesi e problematiche future, è fondamentale che nel contratto di locazione vengano specificati chiaramente gli accordi relativi alle spese condominiali. Ecco alcuni aspetti che dovrebbero essere considerati:

• Specifica delle spese ordinarie e straordinarie: Il contratto dovrebbe chiarire che le spese ordinarie sono a carico del conduttore, mentre quelle straordinarie sono a carico del locatore, salvo diverso accordo.

• Responsabilità per il mancato pagamento: È importante che il contratto indichi chiaramente che, in caso di inadempimento da parte del conduttore, sarà il locatore a rispondere al condominio, che potrà agire nei suoi confronti per il recupero delle somme dovute. In particolar modo è consigliato inserire nei contratti la seguente clausola: le somme corrisposte dal conduttore verranno prima imputate a titolo di oneri e, il residuo, a titolo di canoni di locazione.

Le Conseguenze nei Confronti del Condominio: Cosa Succede se il Conduttore Non Paga?

Nel caso di morosità del conduttore, il locatore è tenuto a rispondere al condominio per il pagamento delle spese condominiali, ma ha diritto di agire nei confronti del conduttore per recuperare quanto dovuto. In altre parole, se il locatore paga le spese condominiali per conto del conduttore, quest'ultimo è obbligato a rimborsare il locatore.

L'amministratore è obbligato a effettuare la ripartizione tra locatore e conduttore? 

No. L'amministratore non è in alcun modo obbligato a effettuare la ripartizione delle spese condominiali tra locatore e conduttore per i motivi sopra indicati. Vi è di più. L'amministratore può chiedere un compenso extra per la ripartizione delle spese qualora dovesse accettare l'incarico di ripartire le spese tra le due parti. 

E' possibile che vi siano diversi tipi di ripartizioni delle spese?

Si. Le parti posso decidere di ripartire liberamente le spese tra locatore e conduttore. Esistono numerosi protocolli cui far riferimento. Per tale motivo è fortemente consigliato citare e allegare espressamente il protocollo cui far riferimento nel contratto di locazione, onde evitare l'insorgere di contestazioni e controversie, assai frequenti nei condomini con oneri condominiali estremamente esosi. È fondamentale che il contratto stabilisca chi è responsabile per ciascun tipo di spesa. Di seguito indichiamo alcuni protocolli cui far riferimento:
Tabella SUNIA
ACCORDO TERRITORIALE ROMA

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